A termőföld adásvételi szerződés főbb szabályai
A mező, -és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény, rövidítve: Földforgalmi törvény (vagy Fftv.), valamint a hozzá kapcsolódó átmeneti rendelkezésekről szóló 2013. évi CCII. törvény (ún. Fétv.) speciális szabályokat rögzít a földeket érintő egyes jogügyletekre. Ebben a bejegyzésben az adásvétel főbb kritériumait mutatom be. Az eladó által tett és a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba kell foglalni.
Az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést, annak valamennyi fél aláírásával számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni jóváhagyás végett. A jóváhagyáshoz nem kötött szerződést először a a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjéhez kell megküldeni. Az adásvételi szerződéshez csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat, kivéve, amelyet közhiteles nyilvántartásnak tartalmaznia kell. A szerződést 4 eredeti példányban kell benyújtani, ebből egy eredeti ún. biztonsági okmányon készül.
Az adás-vételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárás díj- és illetékmentes.
Mi is minősül termőföldnek?
Az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az erdő.
Ha a törvény másként nem rendelkezik a földdel egy tekintet alá esik a tanya is, attól függetlenül is, ha nincs ún. aranykorona értéke és akkor is, ha földnek nem minősülő alrészlet (pl.:lakóház) is található az ingatlanon.
A tanya jellemzően külterületen található, legfeljebb 1 hektár nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett lakó- és gazdasági épület, épületcsoport is tartozik, vagy az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel.
Akkor is a Földforgalmi törvény szabályai az irányadók, ha az ingatlanon csak egy művelési ág minősül földnek.
Mit jelent a szerzési korlát?
Ha a törvény másként nem rendelkezik, a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. Nem szerezheti meg külföldi természetes személy, más állam, illetve annak valamely tartománya, helyhatósága, ezek bármely szerve, valamint a törvényben meghatározott esetek kivételével jogi személy.
Fő szabály szerint földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár legfeljebb 1 hektár földtulajdont szerezhet meg. Kivéve, ha a a jogügylet vagy öröklés tekintetében a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója.
Egyebekben fő szabály szerint 300 hektár a földszerzési maximum, a birtokmaximum pedig 1200 hektár.
Fontos szabály, hogy a földön fennálló közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő mértékű föld kimérése esetén az Fftv. 10. § (2) bekezdésében, valamint a 16. § (1) bekezdésében meghatározott földszerzési maximum túlléphető.
A hatósági eljárás, kifüggesztés
Az adásvételi szerződés jóváhagyási eljárás lefolytatására történő benyújtása esetén a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálatot folytat le. A szerződést annak tartalma és alaki kellékei, továbbá adatok egyeztetése és megfelelőség szempontjából ellenőrzi. Amennyiben nem talál a szerződés azonnali megtagadására okot, úgy végzésben megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét.
Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést megküldi a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének hirdetményi úton történő közlésre, azaz kifüggesztésre. Ha az adásvételi szerződés nem kötött jóváhagyáshoz, akkor egyből a jegyzőhöz kell megküldeni kifüggesztés végett.
A kifüggesztés a kormányzati portálon (hirdetmények) történő közzétételt jelent.
Az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó vagy lemondó jognyilatkozatot a jegyzőnél. Ha határidőn belül nem nyilatkozik lemondásnak minősül.
A más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultra is ez a szabály vonatkozik, tehát nem kell külön értesíteni.
Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni (két tanú előtt aláírt vagy ügyvéd által ellenjegyzett). Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, azt, hogy mely törvényen és melyik ranghelyén gyakorolja azt, valamint tartalmaznia kell a Földforgalmi törvény 13-14. §-ban előírt nyilatkozatokat, kötelezettségvállalásokat és csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve hatósági jóváhagyáshoz kötött ügylet esetén azt, amelyet közhiteles nyilvántartás tartalmaz.
Az eladót az olyan elfogadó jognyilatkozat köti, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn belül tesz meg, és a jognyilatkozatában az adás-vételi szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja.
A Fétv. értelmében az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést nem tartalmazhat.
A vevő helyébe lépő elővásárlásra jogosultat az adásvételi szerződésnek a vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik.
Az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló kifüggesztési eljárást követően a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamarának küldik meg a szerződést aki állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. A helyi földbizottság 30 napon belül adja ki az állásfoglalását.
Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása:
az állam tulajdonszerzéséhez;
az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez;
a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához;
a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához;
földnek gazdaságátadási szerződéssel történő átruházásához;
a telekalakítás keretében történő tulajdonszerzéshez, ha egy vagy több, önálló helyrajzi számú földet érintő telekalakítás következtében a tulajdonosok tulajdoni hányadát képező földterület nagysága az ingatlan-nyilvántartásban a kiinduló állapot szerinti tulajdoni hányadból számítható területnagyságot nem haladja meg.
Az elővásárlási jog
A Földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdése rögzíti az elővásárlási jogosultak sorrendjét:
Első helyen az államot, majd a földet használó olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül, aki helyben lakónak minősül, vagy akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.
Ezután következik a helyben lakó szomszéd földműves, majd a helyben lakónak minősülő, ezt követően pedig az olyan földműves, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. A törvény további elővásárlási jogosultságot határoz meg állattartó telepet üzemeltető helyben lakó földművesre, valamint különböző művelési ágakra, továbbá a legalább 3 éve tulajdonostárs földművesre, rizstelepre.
A földhasználót követő ranghelyeken előnyt élvez a legalább egy éve családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, illetve a fiatal földműves.
Elővásárlási jog nem áll fenn például:
– a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén,
– a legalább három éve tulajdonostárs vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését vagy a tulajdonostársak számának csökkenését eredményező adásvétel esetén, kivétel: ha az adásvételi szerződés megkötését megelőző három évben a földet telekegyesítési eljárás érintette,
– gazdaságátadási szerződéssel történő átruházás esetén,
– szántó, legelő (gyep), rét művelési ág és erdő adásvétele esetén, ha az adásvétel tárgyát képező földtől legfeljebb 20 km távolságra levő közigazgatási határú településen legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves vevő által az adott szerzést megelőzően soha semmilyen jogcímen nem volt összesen 10 hektárt meghaladó földtulajdona, továbbá a vétel tárgya kizárólagos tulajszerzés és az nincs harmadik személy használatában (pl.:haszonbérlő)
A vételár meghatározásának főbb szabályai
A föld ellenértékét az Alaptörvény K) cikkében meghatározott hivatalos pénznemben fel kell tüntetni. A föld tulajdonának átruházása esetén a szerződésben szereplő ellenértéket banki átutalással vagy ügyvédi letét alkalmazásával, közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén pedig közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezéssel kell teljesíteni. A szerződésben az ellenérték teljesítésének módját meg kell határozni.
A szerződésben szereplő ellenértéken belül fel kell tüntetni külön-külön a föld, illetve az azon található ültetvény, felépítmény vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét is.
Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a földek ellenértékét külön-külön is fel kell tüntetni. Több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább három éve a vevő, vagy a vevő legalább 25%-ban tulajdonában, vagy a vevő közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet, vagy a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló jogszabály szerint a földek azonos hagyatékhoz tartoznak.
Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a földműves tulajdonostársat megillető elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha ezen elővásárlási jogosultság valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában fennáll.
Kötelező nyilatkozatok
Fő szabály szerint a tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig a törvényben írt esetek kivételével más célra nem hasznosítja.
Ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező föld harmadik személy használatában van, a szerző félnek kötelezettséget kell vállalnia, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg, és megszűnését követő időre a fentieket vállalja.
A szerző félnek a szerződésben nyilatkozzon arról, hogy nincs földhasználati díjtartozása.
Nyilatkozni kell arról, hogy vele szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.
A Földtörvény 13-14. §-ban jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat, valamint a szerző fél által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat az adásvételi szerződésnek kötelezően tartalmazni kell.
Ha a szerződés tárgyát képező földet földhasználati szerződés vagy többlethasználati megállapodás érinti, akkor a szerződésnek tartalmazni kell a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást is.
Mi a teendő a szerződés jóváhagyását követően?
Amennyiben nem történt meg szerződéskötéskor a teljes vételár kifizetése, úgy a szerződés szerint a hátralékot meg kell fizetni és a jóváhagyás átvételéstől számított 30 napon belül lehet kezdeményezni a tulajdonjog átvezetésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárást.
Amennyiben elővásárlási jog gyakorlására került sor, úgy az elővásárlási jogot gyakorló fél az adásvételi szerződés szerint köteles teljesíteni a vételárat és a felmerülő költségeket.
Ha az adásvételi szerződés alapján a vevő foglalót fizetett, akkor az elfogadó jognyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét az eladó javára ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe (azaz letétbe) helyezni és ennek igazolását az elfogadó jognyilatkozatához csatolni. Ha az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésben a vevő helyébe lép, akkor a letétbe helyezett összeget az eladó részére kell megfizetni. Minden más esetben a letétbe helyezett összeg a letevő részére visszajár. Ezt kell alkalmazni abban az esetben is, ha a teljes vételárat vagy annak egy részét a vevő a szerződéskötéskor előlegként az eladó részére megfizette.
Termőföld adásvétellel és egyéb szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadásért, okiratszerkesztésért forduljon hozzám bizalommal!
