Ebben a bejegyzésben a mező, -és erdőgazdasági hasznosítású földeket érintő adásvételi szerződések főbb kritériumait mutatom be.

Tartalom:

• Mi minősül földnek?
• Mit jelent a szerzési korlát?
• A hatósági eljárás, kifüggesztés.
• Az elővásárlási jog.
• A vételár meghatározásának főbb szabályai.
• Kötelező nyilatkozatok.
• Mi a teendő a szerződés jóváhagyása után?

Az eladó által tett és a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba kell foglalni. Az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést, annak valamennyi fél aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni jóváhagyás végett. A jóváhagyáshoz nem kötött szerződést először a a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjéhez kell megküldeni. Az adásvételi szerződéshez csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat, kivéve, amelyet közhiteles nyilvántartásnak tartalmaznia kell. A szerződést 4 eredeti példányban kell benyújtani, ebből egy eredeti ún. biztonsági okmányon készül. Az adás-vételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárás díj- és illetékmentes.

1. Mi minősül földnek?

Az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá a művelés alól kivett területnek minősülő erdő. Ha a törvény másként nem rendelkezik a földdel egy tekintet alá esik a tanya is, attól függetlenül is, ha nincs ún. aranykorona értéke és akkor is, ha földnek nem minősülő alrészlet (pl.:lakóház) is található az ingatlanon. A tanya jellemzően külterületen található, legfeljebb 1 hektár nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett lakó- és gazdasági épület, épületcsoport is tartozik, vagy az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel. Akkor is a Földforgalmi törvény szabályai az irányadók, ha a tulajdoni lapon csak egy alrészlet minősül földnek.

2. Mit jelent a szerzési korlát?

Ha a törvény másként nem rendelkezik, a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. Nem szerezheti meg külföldi természetes személy, más állam, illetve annak valamely tartománya, helyhatósága, ezek bármely szerve, valamint a törvényben meghatározott esetek kivételével jogi személy.

Fő szabály szerint földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár legfeljebb 1 hektár földtulajdont szerezhet meg. Kivéve, ha a a jogügylet vagy öröklés tekintetében a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója. Egyebekben fő szabály szerint a 300 hektár a földszerzési maximum, a birtokmaximum pedig 1200 hektár.

Fontos szabály az is, hogy a földön fennálló közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő mértékű föld kimérése esetén az Fftv. 10. § (2) bekezdésében, valamint a 16. § (1) bekezdésében meghatározott földszerzési maximum túlléphető.

3. A hatósági eljárás, kifüggesztés

Fő szabály szerint a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződéshez szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása.

Az adásvételi szerződés jóváhagyási eljárás lefolytatására történő benyújtása esetén a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálatot folytat le az adásvételi szerződést vizsgálja meg annak tartalma és alaki kellékei, továbbá a közhiteles nyilvántartásban szereplő adatok egyeztetése és megfelelőség szempontjából ellenőrzi. Amennyiben nem talál a szerződés azonnali megtagadására okot, úgy végzésben megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést megküldi a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének hirdetményi úton történő közlésre, azaz kifüggesztésre a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjai részére. Ha az adásvételi szerződés nem kötött jóváhagyáshoz, akkor egyből a jegyzőhöz kell megküldeni kifüggesztés végett.

A kifüggesztés a kormányzati portálon (hirdetmények) történő közzétételt jelent.

Az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó vagy lemondó jognyilatkozatot a jegyzőnél. Az elővásárlási jogról való lemondás, ha határidőn belül nem nyilatkozik.

Az eladót az olyan elfogadó jognyilatkozat köti, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn belül tesz meg, és a jognyilatkozatában az adás-vételi szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja.

A Fétv. értelmében az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést nem tartalmazhat. A vevő helyébe lépő elővásárlásra jogosultat az adásvételi szerződésnek a vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik. Az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló kifüggesztési eljárást követően a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamarának küldik meg a szerződést aki állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. A helyi földbizottság 30 napon belül adja ki az állásfoglalását.

Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása:

• az állam tulajdonszerzéséhez;
• az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez;
• a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához; a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához;
• földnek gazdaságátadási szerződéssel történő átruházásához;
• a telekalakítás keretében történő tulajdonszerzéshez, ha egy vagy több, önálló helyrajzi számú földet érintő telekalakítás következtében a tulajdonosok tulajdoni hányadát képező földterület nagysága az ingatlan-nyilvántartásban a kiinduló állapot szerinti tulajdoni hányadból számítható területnagyságot nem haladja meg;
• a Földforgalmi tv. 11.§(2) bekezdése szerinti tulajdonszerzéshez.

4. Az elővásárlási jog

A Földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdése rögzíti az elővásárlási jogosultak sorrendjét:

Első helyen az államot, majd a földet használó olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül, aki helyben lakónak minősül, vagy akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van; Ezután következik a helyben lakó szomszéd földműves, majd a helyben lakónak minősülő, ezt követően pedig az olyan földműves, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. A törvény további elővásárlási jogosultságot határoz meg állattartó telepet üzemeltető helyben lakó földművesre, valamint különböző művelési ágakra, továbbá a legalább 3 éve tulajdonostárs földművesre, rizstelepre. A földhasználót követő ranghelyeken előnyt élvez a legalább egy éve családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, illetve a fiatal földműves. Vannak még egyéb speciális ranghelyek is, de ebben a bejegyzésben nem kívánom mindet felsorolni.

Elővásárlási jog nem áll fenn például:

• a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén,
• a legalább három éve tulajdonostárs vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését vagy a tulajdonostársak számának csökkenését eredményező adásvétel esetén, kivétel: ha az adásvételi szerződés megkötését megelőző három évben a földet telekegyesítési eljárás érintette,
• gazdaságátadási szerződéssel történő átruházás esetén,
• szántó, legelő (gyep), rét művelési ág és erdő adásvétele esetén, ha az adásvétel tárgyát képező földtől legfeljebb 20 km távolságra levő közigazgatási határú településen legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves vevő által az adott szerzést megelőzően soha semmilyen jogcímen nem volt összesen 10 hektárt meghaladó földtulajdona, továbbá a vétel tárgya kizárólagos tulajszerzés és az nincs harmadik személy használatában (pl.:haszonbérlő).

5. A vételár meghatározásának főbb szabályai:

A föld tulajdonának átruházása esetén a szerződésben szereplő ellenértéket banki átutalással vagy ügyvédi letét alkalmazásával, közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén pedig közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezéssel kell teljesíteni. A szerződésben az ellenérték teljesítésének módját meg kell határozni. A szerződésben szereplő ellenértéken belül fel kell tüntetni külön-külön a föld, illetve az azon található ültetvény, felépítmény vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét is.

Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a földek ellenértékét külön-külön is fel kell tüntetni. Több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább három éve a vevő, vagy a vevő legalább 25%-ban tulajdonában, vagy a vevő közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet, vagy a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló jogszabály szerint a földek azonos hagyatékhoz tartoznak. Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a földműves tulajdonostársat megillető elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha ezen elővásárlási jogosultság valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában fennáll.

6. Kötelező nyilatkozatok:

A Földtörvény 13-14. §-ban jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat, valamint a szerző fél által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat az adásvételi szerződésnek kötelezően tartalmazni kell.

Fontos az is, hogy amennyiben a szerződés tárgyát képező földet földhasználati szerződés vagy többlethasználati megállapodás érinti, akkor a szerződésnek tartalmazni kell a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást is.

7. Mi a teendő a szerződés jóváhagyása után?

Amennyiben a szerződést a hatóság a vevővel jóváhagyja és nem történt meg szerződéskötéskor a teljes vételár kifizetése, úgy a szerződés szerint a hátralékot meg kell fizetni és a jóváhagyás átvételétől számított 30 napon belül lehet kezdeményezni a tulajdonjog átvezetésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárást a záradékolt szerződéssel és a tulajdonjog bejegyzési engedéllyel együtt.

Amennyiben elővásárlási jog gyakorlására került sor, úgy az elővásárlási jogot gyakorló fél az adásvételi szerződés szerint köteles teljesíteni  a vételárat és a felmerülő költségeket.

Ha az adásvételi szerződés alapján a vevő foglalót fizetett, akkor az elfogadó jognyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét az eladó javára ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe (azaz letétbe) helyezni és ennek igazolását az elfogadó jognyilatkozatához csatolni.

Ha az elővásárlásra jogosult a hatósági határozat alapján az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe lép, akkor a letétbe helyezett összeget az eladó részére kell megfizetni. Minden más esetben a letétbe helyezett összeg a letevő részére visszajár. Ezt kell alkalmazni abban az esetben is, ha a teljes vételárat vagy annak egy részét a vevő a szerződéskötéskor előlegként az eladó részére megfizette.

A jelen bejegyzésben írtak nem minősülnek jogi tanácsadásnak. Mivel minden ügy egyedi, a leírtak alapján nem vonható le általános jogi következtetés és a vonatkozó jogszabályokban szabályozott valamennyi eshetőséget sem lehetne egy bejegyzésben bemutatni.

Földet érintő adásvétellel és egyéb szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadásért, okiratszerkesztésért és teljes körű jogi ügyintézésért forduljon hozzám bizalommal!

Forrás: A mező, -és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény, rövidítve: Földforgalmi törvény (vagy Fftv.), valamint a hozzá kapcsolódó átmeneti rendelkezésekről szóló 2013. évi CCII. törvény (ún. Fétv.)

Ebben a bejegyzésben a magánszemélyek belföldi ingatlanvásárlásához kapcsolódó vagyonszerzési illetékfizetési szabályok főbb rendelkezéseit mutatom be. Mivel minden eset egyedi, így a leírtak kiindulópontként szolgálhatnak, nem tekinthetők általános érvényűnek és nem minősülnek jogi tanácsadásnak.

Tartalom:

• Mikor kell vagyonszerzési illetéket fizetni?
• A vagyonszerzési illeték mértéke.
• Kedvezmények lakásvásárlás, csere esetén.
• Egyéb mentességek az illetékfizetés alól.
• Az ingatlan átruházáshoz kapcsolódó B400E nyomtatvány.
• Az illeték megfizetése.

1. Mikor kell vagyonszerzési illetéket fizetni?

• Az (Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, a továbbiakban rövidítve: Itv.) alapján az ingatlan, illetve ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog visszterhes megszerzése (pl: adásvétel), valamint az öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése esetén visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni.
• A fizetési kötelezettség vonatkozik az ingatlanok pénzügyi lízingjére a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező szerződésekre és az öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is.
• Visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik a belterületbe vont ingatlan és a belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének visszterhes átruházása is.

2. A vagyonszerzési illeték mértéke:

• A vagyonszerzési illetéket a szerző félnek (pl.: adásvétel esetén a vevőnek) kell megfizetni, alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke.
• Az illeték általános mértéke, ha az Itv. másként nem rendelkezik, a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%.
• Ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésekor ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
• Lakástulajdon szerzésekor a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, mértéke lakásonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
• Lakás résztulajdonának, valamint vagyoni értékű joggal terhelt lakás szerzésekor a fenti összeghatárt a szerzett tulajdoni hányad arányában, illetve olyan arányban kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan teljes forgalmi értékében. (Lakás alatt értendő a lakóház, illetve tanyaépület is.)

3. Illetékkedvezmények lakásvásárlás vagy csere esetén:

• Magánszemély esetén az illeték alapja lakáscsere alkalmával az elcserélt lakástulajdonok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete. (Lakás alatt értendő a lakóház, illetve tanyaépület is.)
• A haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető. A vagyoni értékű jog értékét a forgalmi érték és életkor alapján tudjuk kiszámolni.
• Ha a vevő a másik tulajdonát a vásárlását megelőző öt éven belül (2026.01.01. előtt három éven belüli határidő volt hatályban) vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakás terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete az illeték alapja és a haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető. (ún. cserepótló vétel)
• Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetőleg a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol/értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével vagy lakásvásárlással szemben az azonos jogcímű kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen értékesítést vagy cserét lehet figyelembe venni (már nem feltétel, hogy a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő legyen), ennek hiányában az illetékkötelezettség az általános szabályok szerint alakul.
• A kedvezményeket a NAV kérelemre veszi figyelembe, amelyeket az ún. B400 nyomtatványon lehet jelölni a szerződéskötés alkalmával.
• Nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek a haszonélvezet fennmaradása, a használati jog megszerzése, ha az ingatlant az átruházását megelőzően már fennállt és azzal együtt idegenítik el, vagy az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik. A tulajdonszerző ilyenkor a vagyoni értékű joggal csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ez az irányadó akkor is, ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg. Így a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértékének megfelelő mértékű illetéket kell fizetni.
• Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Az illetékmentesség alkalmazásakor, ha a magánszemély a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont cserél, vásárol, illetve értékesít, akkor minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Ezen illetékmentesség alkalmazásakor sem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.
• Ingatlan közös tulajdonának megszüntetésekor akkor kell vagyonszerzési illetéket kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. Az illetéket az értékkülönbözet alapulvételével szabják ki.

4. Egyéb illetékmentességek:

• A lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megszerzése, ha CSOK felhasználásával vásárolják meg.
• 2024. január 1-je után megkötött adásvételi szerződések esetében, ha a vagyonszerző az illetékmentességre jogosító családi otthonteremtési kedvezmény vagy családok otthonteremtési kamattámogatása teljes összegét bármely okból visszafizette, vagy a hatóság annak visszafizetését rendelte el, a NAV az erről való tudomásszerzést követően a lakás illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló forgalmi értéke és az ekkor hatályos illetékmérték alapulvételével kiszabja a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Nem kell ezt a szabályt alkalmazni, ha a visszafizetés oka kizárólag a családi otthonteremtési kedvezményben vagy csok plusz-kölcsönben részesülő egészségi állapota miatt meghiúsult gyermekvállalás.
• Az egyenes ági rokonok (örökbefogadás is) közötti vagyonátruházásnál az egyenes ági rokon vagyonszerzése.
• A vagyonszerzés, ha házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származik.
• Házastársi vagyonközösség megszüntetése esetén mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon.
• A bejegyzett élettársakat megilletik azok az illetékkedvezmények, illetékmentességek, amelyeket az Itv. a házastárs részére biztosít.
• A lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat a NAV-nál. Az illetékmentesség alkalmazásakor a NAV a vagyonszerzés után megállapított illeték megfizetését felfüggeszti.
• Ha a vagyonszerző több telket vásárolt, és mindegyik esetében vállalta lakóház felépítését, majd a telkeket utóbb egyesíttette, az illetéket a NAV akkor törli, ha az új telek esetén a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Ellenkező esetben valamennyi telek után meg kell fizetni az illetéket és a késedelmi pótlék összegét is. Ha a vagyonszerző a megszerzett telket utóbb megosztja, NAV a felfüggesztett illetékből csak azt az illetéket törli, amely arra a megosztással létrejött telekre esik, ahol a lakóház felépült, feltéve, hogy a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Az illeték fennmaradó részét késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.
• A vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett (értve alatta: az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített) 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Ha az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.
• A mentesség, illetve kedvezmény feltételeinek teljesülését – ha az az adásvételi szerződésből nem állapítható meg – a vagyonszerzőnek kell a NAV-nál a vállalkozó e feltételek teljesüléséről szóló nyilatkozatával igazolni legkésőbb a fizetési meghagyás véglegessé válásáig.

• Első lakásszerzéshez kapcsolódó illetékkedvezmény:
• Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
• Illeték részletfizetési kedvezmény: legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra pótlékmentes részletfizetés kérhető. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a kedvezmény érvényét veszti, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben a NAV a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.
• Első lakástulajdont szerző: az akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig kell nyilatkoznia.
• Termőföldszerzéshez kapcsolódó illetékfizetési mentességek:
• Birtokösszevonási célú földcsere,
• Földműves termőföldvásárlása (feltéve, ha a birtokba adástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. év utolsó napjától – számítva 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el, a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja.)
• Az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves által, gazdaságátadási szerződéssel a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építmény (magtár, istálló stb.) valamint ingó – ide értve a gépjárművet és a pótkocsit is – tulajdonának, illetve vagyoni értékű jognak a megszerzése.
• A Földforgalmi törvény szerinti földhasználat megszerzése, és annak megszüntetésével bekövetkező vagyonszerzés.

5. Az ingatlan átruházáshoz kapcsolódó B400E nyomtatvány:

• Az illeték kiszabásához vagy a mentességek érvényesítéséhez az adásvételi szerződés megkötését követően annak, ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog átruházást eredményező eljárás iránti benyújtását követő 30 napon belül kell a NAV-hoz benyújtani papír alapon postai úton vagy elektronikusan Ügyfélkapuról az ONYA felületén.

6. Az illeték megfizetése:

• Amennyiben mentesség nem áll fenn, úgy az illetéket (kedvezményes illetéket) a NAV kiszabó határozata ún. fizetési meghagyás alapján kell teljesítenie az érintettnek, jellemzően a tulajdonjog földhivatali átvezetését követő pár hónapon belül.

Záró rész:

Ahogy a bevezetőben is említettem a jelen bejegyzés az ingatlan vásárláshoz kapcsolódó főbb szabályokat rögzíti, az Itv. alapján számos egyéb szabály és rendelkezés van a vagyonszerzési illetékekhez kapcsolódóan, amelyeket külön-külön lehet taglalni. A jelen bejegyzés nem érinti például az ingatlan eladójára vonatkozó személyi jövedelemadó fizetési és mentességi szabályokat sem és nem minősül jogi tanácsadásnak.

Egyéni tanácsadásért vagy szerződéskötés esetén teljes körű jogi ügyintézésért forduljon hozzám bizalommal!

Források: Az Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, NAV információs füzet a visszterhes vagyonátruházási illetékről

• Mi a rendelet célja?
• Mihez igényelhető a hitel?
• A kölcsön összege.
• Ki veheti igénybe a kedvezményes hitelt?
• Az igénylés főbb részletszabályai.
• Kizáró okok.

1. Mi a rendelet célja?

• Az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről szóló 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet célja, hogy támogassa az első megfelelő otthon biztosításának lehetőségét.
• Az igénylő a központi költségvetésből a rendeletben meghatározott feltételekkel Magyarország területén lévő, belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont (azaz: otthon) építéséhez, vásárlásához a rendelet szerinti államilag támogatott hitelprogramban vehet részt, és a kölcsön kamatainak megfizetéséhez lakáscélú állami támogatásként kamattámogatást vehet igénybe.
• A kölcsönt olyan hitelintézet nyújthatja, amely teljesíti a rendeletben foglalt kötelezettségeit.
• 2025. szeptember 1. napjától igénylehető.
• CSOK Plusz és Falusi CSOK mellett is igényelhető (ilyen esetben az igénylési kérelmeket együttesen kell a kiválasztott Bankban benyújtani).

2. Mihez igényelhető a fix 3%-os lakáshitel?

• Otthon vásárlása esetén a vételár megfizetésére,
• Otthon építése esetén a kérelem benyújtásakor a hitelintézet által elfogadott költségvetésből még fennmaradó bekerülési költségekre.
• A megvásárolni vagy építeni kívánt lakás értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 100 millió forint,
• Az egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 millió forint lehet.
• Avételár legfeljebb 20%-kal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől.
• Legalább 10%-os önerővel vehető igénybe, kivéve a megfelelő pótfedezet bevonása szabályai alkalmazását.

3. A kölcsön összege:

• nem haladhatja meg az 50 millió forintot,
• teljes futamideje legfeljebb 25 év,
• a kamat éves mértéke nem haladhatja meg a 3%-ot,
• előtörlesztés esetén az érvényesített költségek mértéke nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át.

4. Ki veheti igénybe a kedvezményes lakáshitelt?

A kölcsönt az a kölcsönkérelem benyújtásának időpontjában 18. életévét betöltött természetes személy igényelheti, aki az alábbi feltételek valamelyikének megfelel:

• magyar állampolgár,
• a szabad mozgás és a három hónapot meghaladó tartózkodás jogát Magyarország területén gyakorolja,
• harmadik országbeli állampolgár, ha huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkezik, illetve
• hontalan jogállású.

A kölcsön igénybevételének további személyi feltételei:

• büntetlen előélet,
• az igénylőknek nincs az állami adóhatóságnál nyilvántartott, az adóigazgatási eljárás részletszabályairól szóló 465/2017. (XII. 28.) Korm. rendelet 22. § (1) bekezdése szerinti összeget meghaladó köztartozása, és a köztartozás-mentességről vagy a fennálló köztartozása e pont szerinti mértéket meg nem haladó összege tényéről büntetőjogi felelőssége tudatában teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozik,
• legalább 2 éves folytonos társadalombiztosítási jogviszony (tb.) igazolása,
• a kétéves jogviszonyba a tanulói és a hallgatói jogviszony is beszámítható, de az igénylést megelőző 180 napba nem,
• a két éves folytonos tb. jogviszonyban legfeljebb 30 napos egybefüggő szünet lehet, hallgatói státusznál ez 6 hónap, viszont a szünetek nem számítanak bele a két évbe.
• az igénylést megelőző 180 napra szigorúbb szabályok vonatkoznak,
• külföldi tb. jogviszonnyal is van lehetőség az igénylésre.

5. Az igénylés főbb részletszabályai:

A kölcsönre ugyanazon igénylő csak egy alkalommal jogosult.
Értve alatta azt az esetet is, ha az igénylő már visszafizette a rendelet szerint igénybe vett kölcsönt és kamattámogatást. Itt igénylő az a személy is, aki korábban már a rendelet szerint létrejött hitelügyletben adóstárs volt.

Az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtását megelőző tíz éven belül nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal. Itt nem minősül saját tulajdonú belterületi lakóingatlannak, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül legfeljebb olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezik vagy rendelkezett tulajdonjoggal:

• amelyben tulajdoni hányadának értékbecslő által megállapított aktuális piaci értéke vagy – már visszterhesen elidegenített ingatlan esetén – az adásvételi szerződésben szereplő vételára nem haladta meg a 15 millió forintot,
• amelynek lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte, vagy
• amely haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába és az ingatlanban a kölcsön iránti kérelem benyújtásakor is ugyanazon haszonélvező lakik, illetőleg
• egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkezett.

Házastársak esetén elegendő, ha a fentieknek az egyik házastárs maradéktalanul megfelel. Ez a szabály alkalmazandó abban az esetben is, ha az igénylő valamelyik szülője adóstársként bevonásra kerül az ügyletbe (de akkor a szülő nem lehet tulajdonos az ingatlanban). Az adóstársra egyebekben ugyanazon igénylési feltételek vonatkoznak, mint az igénylőre.

Építés esetén a kölcsönszerződés megkötésének feltétele, hogy az igénylők által benyújtott bekerülési költséget tartalmazó költségvetést a hitelintézet elfogadja és állapotát a hitelintézet a kölcsön folyósítását megelőzően ellenőrzi.

Vásárlás esetén abban az esetben igényelhető, ha az ingatlan az ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján a lakhatási igények kielégítésére alkalmas.

Gazdasági tevékenység: A kölcsön iránti kérelemben az igénylő teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan, büntetőjogi felelőssége tudatában nyilatkozik arról, ha az állam javára bejegyzett jelzálogjog fennállása alatt a kölcsön felhasználásával épített vagy vásárolt otthonhoz tartozó földrészletet, illetve az azon álló melléképítményt saját gazdasági tevékenysége céljára kívánja hasznosítani, ide nem értve annak bérbe vagy haszonbérbe adását. Nyilatkozat megtétele esetén az adásvételi szerződésben – és új otthon esetén a számlában – a vételárat meg kell osztani a lakóépületre, a földrészletre és a melléképítményre jutó vételárhányadokra, illetve építésénél az építési költségvetést meg kell osztani a lakóépületre és a melléképítményre jutó bekerülési költségekre, és a kölcsön összege nem haladhatja meg otthon építésénél a lakóépületre jutó bekerülési költségből a hitelkérelem benyújtásának időpontjában hátralévő munkálatok költségeit, vásárlásánál a lakóépületre jutó vételárhányadot.

Jelzálogjog: A kölcsön hitelcéljaként szolgáló otthont, ha a kölcsön fedezete másik ingatlan, akkor a fedezeteként szolgáló ingatlant a kölcsön összegének erejéig, a kölcsön futamidejének időtartamára, a kölcsönszerződés alapján a hitelintézet javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom terheli, 5 évre az állam javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre a kölcsönszerződés megkötése időpontjában fennálló kölcsönösszeg 20 százalékának erejéig a kölcsön és a kamattámogatás jogszerűtlen igénybevételéből eredő követelések biztosítására.

Az otthonra a támogatott személynek lakásbiztosítással kell rendelkeznie.

6. Kizáró okok:

• Nem lehet olyan otthonban való tulajdonszerzés, amelyet haszonélvezet terhel.
• Nem lehet igényelni lakóingatlan résztulajdonának megszerzésére
  (nem kizáró ok, ha az adásvétel vagy építés eredményeként a házastársak együtt kizárólagos tulajdonosai lesznek az otthonnak,
  illetve az sem, ha az igénylő a több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén a hitelcél szerinti otthont jelentő ingatlanrész kizárólagos tulajdonosává válik).
• Az eladó vagy az építési tevékenységet végző az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa, valamint ha az eladó vagy az építési munkálatokat végző gazdálkodó szervezet, abban az igénylő nem rendelkezhet tagsággal vagy részesedéssel, továbbá a gazdálkodó szervezet tulajdonosa az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa.
• Ingatlan-értékbecslési szakvélemény nem lehet régebbi a kölcsönkérelem benyújtását megelőző 90 napnál.
• Az otthon bekerülési költsége az alapterület négyzetméterára tekintetében meghaladja a bruttó 1.500.000.-Ft.-ot.
• Nem veheti igénybe a kölcsönt az, akit a kölcsön igénylését megelőző 3 évben az egyéb lakáscélú állami támogatásokról szóló jogszabályok szerint igénybe vett vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás vagy államilag támogatott lakáscélú kölcsön vonatkozásában a vissza nem térítendő támogatás vagy a felvett kamattámogatás visszafizetésére köteleztek.
• Közmunkásként nem lehet igényelni.

Forrás:

227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről

Az adásvételi szerződés és a kapcsolódó dokumentáció elkészítése, – valamint egyéb szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadásért forduljon hozzám bizalommal elérhetőségeim valamelyikén!

Ügyvédi irodámban a leggyakrabban előforduló szerződéstípus az ingatlan adásvételi szerződés. Ebben a bejegyzésben egy adásvételi szerződéhez kapcsolódóan mutatom be, hogyan zajlik az ügymenet, de a legtöbb szerződéstípus, cégalapítás, társasági szerződés és más módosítás, egyéb okiratok készítése esetén is ez a leginkább alkalmazott ügyvédi munkavégzési folyamat az irodámban:

Kapcsolatfelvétel elérhetőségeim valamelyikén, majd konzultáció a részletek átbeszélése végett. A szerződéshez kapcsolódó adatok felvétele személyesen irodámban történhet vagy telefonos, illetőleg e-mailben történt egyeztetést követően a kért adatok, információk, dokumentumok megküldése részemre e-mailben. Először is a szerződő felek személyes adataira és az ingatlan adataira van szükség (címe, helyrajzi száma, hiteles tulajdoni lap).  Amennyiben a tulajdoni lap alapján kiderül, hogy rendezetlen teher van az ingatlanon, úgy az ügyfél tájékoztatásra kerül annak elintézési módjáról és a szükséges dokumentumok beszerzéséről (pl.: jelzálogjog törlési engedély)

A szerződés típusától és az ingatlan jellemzőitől függően még az alábbiakra is szükség lehet:

• energetikai tanúsítvány: a 176/2008 (VI.30) Korm. rendelet /1.§(2) a., 3.§(3)/ alapján jellemzően az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű épület vagy önálló rendeltetési egység ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása vagy bérbeadása esetén az eladónak vagy a bérbeadónak a szerződés megkötésének napjáig be kell mutatnia a tanúsítványt vagy annak másolatát a leendő vevőnek vagy bérlőnek, és legkésőbb a birtokba adás napjáig át kell adnia a tanúsítványt vagy annak másolatát a vevőnek vagy a bérlőnek
• villamossági felülvizsgálat: A 40/2017. (XII.4.) NGM rendelet rendelkezései alapján a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén villamos biztonsági felülvizsgálat végzése bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor kötelező, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre.
• gondnoki kirendelő határozat: amennyiben a felek valamelyike cselekvőképességet részlegesen vagy teljesen korlátozó gondnokság alatt áll,
• kiskorú fél esetén törvényes képviselői jogosultság(ok) igazolása,
• társasház alapító okirat,
• illetékmentesség megállapításához szükséges iratok: pl.: eladott ingatlan adásvételi szerződése,
• elővásárlási jog nyilatkozat vagy felszólítás kiküldése közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadát érintő adásvétel esetén, illetőleg használati megállapodás
• termőföld esetén: földműves regisztrációs számok)
• amennyiben az adásvételhez banki hitel, illetve állami támogatás (pl.:csok) vagy valamilyen lakástakarék megtakarítás is felhasználásra kerül, úgy az ügyvédnek meg kell ismernie az adott banki követelményeket is, mivel a szerződésben azokat is megfelelően rögzíteni kell

További ügymenet:

Kérésre, illetve a gyorsabb ügymenet érdekében a tervezeteket előzetesen megküldöm átolvasásra, észrevételezésre. Majd előre egyeztetett időpontban megtörténik a szerződő felekkel együtt a szerződés tartalmának megbeszélése, elmagyarázása és a még szükséges kiegészítések után az okiratok aláírása.

Speciális eset:
távellenjegyzés, távazonosítás online:

Az E-ING hatályba lépéséig alkalmazható abban az esetben, ha a szerződő felek valamelyike az ügyvéd székhelyétől távol vagy külföldön él, esetleg betegsége miatt nem tud személyesen megjelenni az ügyvédi irodában. Így a szerződő fél a saját tartózkodási helyén is aláírhatja a már elkészített szerződést, illetőleg az azonosítás is megtörténhet online. Az okiratot szerkesztő ügyvéd a szerződés tartalmát előzetesen elektronikus úton egyezteti az Ügyféllel. A megbeszélt időpontban az ügyfelet a Magyar Ügyvédi Kamara által meghatározott típusú videó felvételen keresztül azonosítja és rögzíti is az aláírás, illetve nyilatkozattétel folyamatát. Az Ügyfélnek postai úton kell visszaküldeni az aláírt szerződés példányait – és annak szükséges mellékleteit – az ügyvédi irodába.

Új szabály 2025. 07. 01. napjától

A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény alapján a helyi önkrományzatok a  helyi önazonosság védelmére tekintettel jogvédelmi eszközöket vezethetnek be, amely az adásvétellel érintett ingatlanra vonatkozó tulajdonszerzésre hatással lehet. Pl.: elővásárlási jog kikötése nem helybeli vásárló, azaz „betelepülő” esetén. Ezért az adásvételi szerződés megkötése előtt le kell ellenőrízni, hogy a vétel tárgyát képező ingatlan önkormányzata alkotott-e ilyen jellegű rendeletet. Ha igen, akkor hosszabb lesz a szerződéskötési folyamat, mivel az elővásárlási jog gyakorlása iránti eljárást le kell folytatni, az önkormányzat részére meg kell küldeni az adásvételi szerződést, hogy a rendelet szerinti elővásárlási jogosultakkal azt közölje, akik 30 napon belül élhetnek elővásárlási joggal. Ebben az esetben az elfogadó nyilatkozatot tevő lép az eredeti vevő helyébe az adásvételi szerződésben írt feltételek szerint. Ha nem gyakorolnak elővásárlási jogot, akkor marad a szerződés szerinti vevő.

További ügyvédi teendők:

• Egy ügylet során nem csak a szerződést kell az ügyvédnek elkészítenie, hanem az ügyvédi tényállást, az illetékkiszabáshoz kapcsolódó nyomtatványokat a földhivatali eljárásokhoz szükséges nyomtatványokat, valamint ügylettől függően további okiratok is készülhetnek (pl.: tulajdonjog bejegyzési engedély, letéti szerződés, letéti igazolás, elővásárlási jog nyilatkozat, használati megállapodás).
• Felmerülhet ügyvédi teljesítési letétkezelés, amennyiben a vételár valamely része ügyvédi letét útján, ügyvédi letétbe helyezéssel teljesül.
• Továbbá az ügyvédnek el kell végeznie a felek azonosítását és szükség szerint az ügyfél átvilágítást is.
• Megbeszéljük a vagyonszerzési illetékfizetési szabályokat és az igénybe vehető mentességet, melyhez a szükséges B400-as adatlap is elkészül.
• Megbeszéljük a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezését vagy mentesség szabályait és az esetlegesen felmerülő általános forgalmi adó fizetési szabályokat is (pl: sorozatértékesítés).
• Az iratok aláírása után a kellő példányszámok és szükséges mellékletek benyújtásra kerülnek az illetékes földhivatalba (cégeljárás esetén a Cégbíróságra).
• Ügyvédi munkadíj megbízás szerint, földhivatali díj 10.600.-Ft/hrsz., szükség esetén a földhivatali eljárás soron kívüli díja további: 16.000.-Ft.

V é g ü l:

A tulajdonjog bejegyzési folyamat ellenőrzése. A tulajdonjog átvezetését, illetve az ügy elintézését követően történik meg a határozatok megküldése elsősorban elektronikus úton a szerződés felek – Ügyfelek -részére.

Hasonló jogi feladatok ellátásával kapcsolatban keressen bizalommal!