Az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó illeték főbb szabályai
Ebben a bejegyzésben a magánszemélyek belföldi ingatlanvásárlásához kapcsolódó vagyonszerzési illetékfizetési szabályok főbb rendelkezéseit mutatom be. Mivel minden eset egyedi, így a leírtak kiindulópontként szolgálhatnak, nem tekinthetők általános érvényűnek és nem minősülnek jogi tanácsadásnak.
Tartalom:
- Mikor kell vagyonszerzési illetéket fizetni?
- A vagyonszerzési illeték mértéke.
- Kedvezmények lakásvásárlás, csere esetén.
- Egyéb mentességek az illetékfizetés alól.
- Az ingatlan átruházáshoz kapcsolódó B400E nyomtatvány.
- Az illeték megfizetése.
1. Mikor kell vagyonszerzési illetéket fizetni?
- Az (Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, a továbbiakban rövidítve: Itv.) alapján az ingatlan, illetve ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog visszterhes megszerzése (pl: adásvétel), valamint az öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése esetén visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni.
- A fizetési kötelezettség vonatkozik az ingatlanok pénzügyi lízingjére a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező szerződésekre és az öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is.
- Visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik a belterületbe vont ingatlan és a belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének visszterhes átruházása is.
2. A vagyonszerzési illeték mértéke:
- A vagyonszerzési illetéket a szerző félnek (pl.: adásvétel esetén a vevőnek) kell megfizetni, alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke.
- Az illeték általános mértéke, ha az Itv. másként nem rendelkezik, a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%.
- Ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésekor ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
- Lakástulajdon szerzésekor a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, mértéke lakásonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
- Lakás résztulajdonának, valamint vagyoni értékű joggal terhelt lakás szerzésekor a fenti összeghatárt a szerzett tulajdoni hányad arányában, illetve olyan arányban kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan teljes forgalmi értékében. (Lakás alatt értendő a lakóház, illetve tanyaépület is.)
3. Illetékkedvezmények lakásvásárlás vagy csere esetén:
- Magánszemély esetén az illeték alapja lakáscsere alkalmával az elcserélt lakástulajdonok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete. (Lakás alatt értendő a lakóház, illetve tanyaépület is.)
- A haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető. A vagyoni értékű jog értékét a forgalmi érték és életkor alapján tudjuk kiszámolni.
- Ha a vevő a másik tulajdonát a vásárlását megelőző öt éven belül (2026.01.01. előtt három éven belüli határidő volt hatályban) vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakás terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete az illeték alapja és a haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető. (ún. cserepótló vétel)
- Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetőleg a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol/értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével vagy lakásvásárlással szemben az azonos jogcímű kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen értékesítést vagy cserét lehet figyelembe venni (már nem feltétel, hogy a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő legyen), ennek hiányában az illetékkötelezettség az általános szabályok szerint alakul.
- A kedvezményeket a NAV kérelemre veszi figyelembe, amelyeket az ún. B400 nyomtatványon lehet jelölni a szerződéskötés alkalmával.
- Nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek a haszonélvezet fennmaradása, a használati jog megszerzése, ha az ingatlant az átruházását megelőzően már fennállt és azzal együtt idegenítik el, vagy az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik. A tulajdonszerző ilyenkor a vagyoni értékű joggal csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ez az irányadó akkor is, ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg. Így a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértékének megfelelő mértékű illetéket kell fizetni.
- Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Az illetékmentesség alkalmazásakor, ha a magánszemély a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont cserél, vásárol, illetve értékesít, akkor minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Ezen illetékmentesség alkalmazásakor sem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.
- Ingatlan közös tulajdonának megszüntetésekor akkor kell vagyonszerzési illetéket kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. Az illetéket az értékkülönbözet alapulvételével szabják ki.
4. Egyéb illetékmentességek:
- A lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megszerzése, ha CSOK felhasználásával vásárolják meg.
- 2024. január 1-je után megkötött adásvételi szerződések esetében, ha a vagyonszerző az illetékmentességre jogosító családi otthonteremtési kedvezmény vagy családok otthonteremtési kamattámogatása teljes összegét bármely okból visszafizette, vagy a hatóság annak visszafizetését rendelte el, a NAV az erről való tudomásszerzést követően a lakás illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló forgalmi értéke és az ekkor hatályos illetékmérték alapulvételével kiszabja a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Nem kell ezt a szabályt alkalmazni, ha a visszafizetés oka kizárólag a családi otthonteremtési kedvezményben vagy csok plusz-kölcsönben részesülő egészségi állapota miatt meghiúsult gyermekvállalás.
- Az egyenes ági rokonok (örökbefogadás is) közötti vagyonátruházásnál az egyenes ági rokon vagyonszerzése.
- A vagyonszerzés, ha házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származik.
- Házastársi vagyonközösség megszüntetése esetén mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon.
- A bejegyzett élettársakat megilletik azok az illetékkedvezmények, illetékmentességek, amelyeket az Itv. a házastárs részére biztosít.
- A lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat a NAV-nál. Az illetékmentesség alkalmazásakor a NAV a vagyonszerzés után megállapított illeték megfizetését felfüggeszti.
- Ha a vagyonszerző több telket vásárolt, és mindegyik esetében vállalta lakóház felépítését, majd a telkeket utóbb egyesíttette, az illetéket a NAV akkor törli, ha az új telek esetén a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Ellenkező esetben valamennyi telek után meg kell fizetni az illetéket és a késedelmi pótlék összegét is. Ha a vagyonszerző a megszerzett telket utóbb megosztja, NAV a felfüggesztett illetékből csak azt az illetéket törli, amely arra a megosztással létrejött telekre esik, ahol a lakóház felépült, feltéve, hogy a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Az illeték fennmaradó részét késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.
- A vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett (értve alatta: az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített) 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Ha az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.
- A mentesség, illetve kedvezmény feltételeinek teljesülését – ha az az adásvételi szerződésből nem állapítható meg – a vagyonszerzőnek kell a NAV-nál a vállalkozó e feltételek teljesüléséről szóló nyilatkozatával igazolni legkésőbb a fizetési meghagyás véglegessé válásáig.
- Első lakásszerzéshez kapcsolódó illetékkedvezmény:
- Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
- Illeték részletfizetési kedvezmény: legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra pótlékmentes részletfizetés kérhető. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a kedvezmény érvényét veszti, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben a NAV a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.
- Első lakástulajdont szerző: az akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig kell nyilatkoznia.
- Termőföldszerzéshez kapcsolódó illetékfizetési mentességek:
- Birtokösszevonási célú földcsere,
- Földműves termőföldvásárlása (feltéve, ha a birtokba adástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. év utolsó napjától – számítva 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el, a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja.)
- Az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves által, gazdaságátadási szerződéssel a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építmény (magtár, istálló stb.) valamint ingó – ide értve a gépjárművet és a pótkocsit is – tulajdonának, illetve vagyoni értékű jognak a megszerzése.
- A Földforgalmi törvény szerinti földhasználat megszerzése, és annak megszüntetésével bekövetkező vagyonszerzés.
5. Az ingatlan átruházáshoz kapcsolódó B400E nyomtatvány:
- Az illeték kiszabásához vagy a mentességek érvényesítéséhez az adásvételi szerződés megkötését követően annak, ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog átruházást eredményező eljárás iránti benyújtását követő 30 napon belül kell a NAV-hoz benyújtani papír alapon postai úton vagy elektronikusan Ügyfélkapuról az ONYA felületén.
6. Az illeték megfizetése:
- Amennyiben mentesség nem áll fenn, úgy az illetéket (kedvezményes illetéket) a NAV kiszabó határozata ún. fizetési meghagyás alapján kell teljesítenie az érintettnek, jellemzően a tulajdonjog földhivatali átvezetését követő pár hónapon belül.
Záró rész:
Ahogy a bevezetőben is említettem a jelen bejegyzés az ingatlan vásárláshoz kapcsolódó főbb szabályokat rögzíti, az Itv. alapján számos egyéb szabály és rendelkezés van a vagyonszerzési illetékekhez kapcsolódóan, amelyeket külön-külön lehet taglalni. A jelen bejegyzés nem érinti például az ingatlan eladójára vonatkozó személyi jövedelemadó fizetési és mentességi szabályokat sem és nem minősül jogi tanácsadásnak.
Egyéni tanácsadásért vagy szerződéskötés esetén teljes körű jogi ügyintézésért forduljon hozzám bizalommal!
Források: Az Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, NAV információs füzet a visszterhes vagyonátruházási illetékről
