Hogyan zajlik egy szerződéskötés?
Ügyvédi irodámban a leggyakrabban előforduló szerződéstípus az ingatlan adásvételi szerződés. Ebben a bejegyzésben egy adásvételi szerződéhez kapcsolódóan mutatom be, hogyan zajlik az ügymenet, de a legtöbb szerződéstípus, cégalapítás, társasági szerződés és más módosítás, egyéb okiratok készítése esetén is ez a leginkább alkalmazott ügyvédi munkavégzési folyamat az irodámban:
Kapcsolatfelvétel elérhetőségeim valamelyikén, majd konzultáció a részletek átbeszélése végett. A szerződéshez kapcsolódó adatok felvétele személyesen irodámban történhet vagy telefonos, illetőleg e-mailben történt egyeztetést követően a kért adatok, információk, dokumentumok megküldése részemre e-mailben. Először is a szerződő felek személyes adataira és az ingatlan adataira van szükség (címe, helyrajzi száma, hiteles tulajdoni lap). Amennyiben a tulajdoni lap alapján kiderül, hogy rendezetlen teher van az ingatlanon, úgy az ügyfél tájékoztatásra kerül annak elintézési módjáról és a szükséges dokumentumok beszerzéséről (pl.: jelzálogjog törlési engedély)
A szerződés típusától és az ingatlan jellemzőitől függően még az alábbiakra is szükség lehet:
- energetikai tanúsítvány: a 176/2008 (VI.30) Korm. rendelet /1.§(2) a., 3.§(3)/ alapján jellemzően az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű épület vagy önálló rendeltetési egység ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása vagy bérbeadása esetén az eladónak vagy a bérbeadónak a szerződés megkötésének napjáig be kell mutatnia a tanúsítványt vagy annak másolatát a leendő vevőnek vagy bérlőnek, és legkésőbb a birtokba adás napjáig át kell adnia a tanúsítványt vagy annak másolatát a vevőnek vagy a bérlőnek
- villamossági felülvizsgálat: A 40/2017. (XII.4.) NGM rendelet rendelkezései alapján a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén villamos biztonsági felülvizsgálat végzése bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor kötelező, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre.
- gondnoki kirendelő határozat: amennyiben a felek valamelyike cselekvőképességet részlegesen vagy teljesen korlátozó gondnokság alatt áll,
- kiskorú fél esetén törvényes képviselői jogosultság(ok) igazolása,
- társasház alapító okirat,
- illetékmentesség megállapításához szükséges iratok: pl.: eladott ingatlan adásvételi szerződése,
- elővásárlási jog nyilatkozat vagy felszólítás kiküldése közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadát érintő adásvétel esetén, illetőleg használati megállapodás
- termőföld esetén: földműves regisztrációs számok)
- amennyiben az adásvételhez banki hitel, illetve állami támogatás (pl.:csok) vagy valamilyen lakástakarék megtakarítás is felhasználásra kerül, úgy az ügyvédnek meg kell ismernie az adott banki követelményeket is, mivel a szerződésben azokat is megfelelően rögzíteni kell
További ügymenet:
Kérésre, illetve a gyorsabb ügymenet érdekében a tervezeteket előzetesen megküldöm átolvasásra, észrevételezésre. Majd előre egyeztetett időpontban megtörténik a szerződő felekkel együtt a szerződés tartalmának megbeszélése, elmagyarázása és a még szükséges kiegészítések után az okiratok aláírása.
Speciális eset:
távellenjegyzés, távazonosítás online:
Az E-ING hatályba lépéséig alkalmazható abban az esetben, ha a szerződő felek valamelyike az ügyvéd székhelyétől távol vagy külföldön él, esetleg betegsége miatt nem tud személyesen megjelenni az ügyvédi irodában. Így a szerződő fél a saját tartózkodási helyén is aláírhatja a már elkészített szerződést, illetőleg az azonosítás is megtörténhet online. Az okiratot szerkesztő ügyvéd a szerződés tartalmát előzetesen elektronikus úton egyezteti az Ügyféllel. A megbeszélt időpontban az ügyfelet a Magyar Ügyvédi Kamara által meghatározott típusú videó felvételen keresztül azonosítja és rögzíti is az aláírás, illetve nyilatkozattétel folyamatát. Az Ügyfélnek postai úton kell visszaküldeni az aláírt szerződés példányait – és annak szükséges mellékleteit – az ügyvédi irodába.
Új szabály 2025. 07. 01. napjától
A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény alapján a helyi önkrományzatok a helyi önazonosság védelmére tekintettel jogvédelmi eszközöket vezethetnek be, amely az adásvétellel érintett ingatlanra vonatkozó tulajdonszerzésre hatással lehet. Pl.: elővásárlási jog kikötése nem helybeli vásárló, azaz „betelepülő” esetén. Ezért az adásvételi szerződés megkötése előtt le kell ellenőrízni, hogy a vétel tárgyát képező ingatlan önkormányzata alkotott-e ilyen jellegű rendeletet. Ha igen, akkor hosszabb lesz a szerződéskötési folyamat, mivel az elővásárlási jog gyakorlása iránti eljárást le kell folytatni, az önkormányzat részére meg kell küldeni az adásvételi szerződést, hogy a rendelet szerinti elővásárlási jogosultakkal azt közölje, akik 30 napon belül élhetnek elővásárlási joggal. Ebben az esetben az elfogadó nyilatkozatot tevő lép az eredeti vevő helyébe az adásvételi szerződésben írt feltételek szerint. Ha nem gyakorolnak elővásárlási jogot, akkor marad a szerződés szerinti vevő.
További ügyvédi teendők:
- Egy ügylet során nem csak a szerződést kell az ügyvédnek elkészítenie, hanem az ügyvédi tényállást, az illetékkiszabáshoz kapcsolódó nyomtatványokat a földhivatali eljárásokhoz szükséges nyomtatványokat, valamint ügylettől függően további okiratok is készülhetnek (pl.: tulajdonjog bejegyzési engedély, letéti szerződés, letéti igazolás, elővásárlási jog nyilatkozat, használati megállapodás).
- Felmerülhet ügyvédi teljesítési letétkezelés, amennyiben a vételár valamely része ügyvédi letét útján, ügyvédi letétbe helyezéssel teljesül.
- Továbbá az ügyvédnek el kell végeznie a felek azonosítását és szükség szerint az ügyfél átvilágítást is.
- Megbeszéljük a vagyonszerzési illetékfizetési szabályokat és az igénybe vehető mentességet, melyhez a szükséges B400-as adatlap is elkészül.
- Megbeszéljük a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezését vagy mentesség szabályait és az esetlegesen felmerülő általános forgalmi adó fizetési szabályokat is (pl: sorozatértékesítés).
- Az iratok aláírása után a kellő példányszámok és szükséges mellékletek benyújtásra kerülnek az illetékes földhivatalba (cégeljárás esetén a Cégbíróságra).
- Ügyvédi munkadíj megbízás szerint, földhivatali díj 10.600.-Ft/hrsz., szükség esetén a földhivatali eljárás soron kívüli díja további: 16.000.-Ft.
V é g ü l:
A tulajdonjog bejegyzési folyamat ellenőrzése. A tulajdonjog átvezetését, illetve az ügy elintézését követően történik meg a határozatok megküldése elsősorban elektronikus úton a szerződés felek – Ügyfelek -részére.
Hasonló jogi feladatok ellátásával kapcsolatban keressen bizalommal!
